• Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria: cambios y mejoras

El 24% de los hogares en Chile está en régimen de copropiedad inmobiliaria, siendo que ya hay más de un millón de departamentos en el país. Los departamentos son el 17% de los hogares a nivel nacional. Los números son impresionantes y cuando casi un cuarto de la población del país vive bajo este régimen, el Poder Legislativo se ha preocupado de mejor regular el sector, a través de una nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria.

La Comisión de Vivienda de la Cámara de Diputados, presidida por el diputado Gonzalo Winter (CS) aprobó el pasado mes de abril, en general por unanimidad, el proyecto que modifica la Ley de Copropiedad Inmobiliaria 19.537, en una iniciativa calificada con “suma urgencia”. Dicha iniciativa ya está aprobada en el Senado.
La iniciativa propone corregir, modernizar y actualizar las normas de convivencia en las comunidades de condominios, incluyendo desde respuestas a problemas generados por la Pandemia de Covid-19, como aspectos de morosidad en el pago de gastos comunes.
Otros aspectos de la iniciativa van por regular mejor el funcionamiento de los condominios y las capacitaciones de los administradores. Se mantiene parte de la normativa actual pero se reestructura y se ordenan las disposiciones acorde a las nuevas demandas y necesidades de las comunidades.
 
MODIFICACIONES ASPECTO LEGAL
  1. Naturaleza Jurídica y clasificación de los condominios:
    -Se ordena el dominio sobre las distintas unidades que coexisten en un edificio o terreno, otorgando simultáneamente un derecho de propiedad exclusivo y un derecho de dominio común respecto de los bienes necesarios para la existencia, seguridad, conservación y funcionamientos del condominio.
    -Deja de existir la distinción entre condominios horizontales y verticales y se reemplaza por 2 tipos de Condominios: Tipo A (Condominios de unidades en terreno común) y Tipo B (Condominio de sitios urbanizados).
  2. Contenido Reglamentos de Copropiedad:
    -Los Reglamentos de Copropiedad no podrán contener normas que vulneren la Ley contra la Discriminación.
    -No se podrá prohibir la tenencia de mascotas.
    -Más facultades para promover la tenencia responsable, estableciendo conductas, infracciones y sanciones según gravedad.
    -Regular aplicaciones como Airbnb.
  3. Obligaciones económicas de los copropietarios:
    -Los gastos por indemnizaciones y otros debido a finiquitos laborales se cargarán al Fondo de Reserva y no a los gastos comunes.
    -Serán copropietarios hábiles los que estén al día en el pago de toda obligación económica para con el condominio y no solamente al día con los gastos comunes.
    -Se estipula fijación de convenios de pago en caso de existir morosidades en el pago de los gastos comunes.
  4. Administración y adopción de acuerdos por los copropietarios:
    -Se modifican los quórums para tomar acuerdos en las Asambleas de Copropietarios.
    -Establece para efectos de administración del condominio los siguientes órganos: Asamblea de Copropietarios, Comité de Administración, Administrador y Subadministrador, señalando sus funciones, atribuciones, quórums e integración de los mismos.
    -Poder realizar asambleas de copropietarios vía videoconferencias.
    -Elección de directivas por sorteo en caso que no hayan candidatos.
    -Incentivo económico a quienes participen en el Comité de Administración, mediante rebaja en el pago de gastos comunes.
  5. Planes de emergencia:
    -Se modernizan los protocolos de emergencia que deben ser implementados en las comunidades.
  6. Registro de Administradores y procesos sancionatorios:
    -Se crea un Registro Nacional de Administradores.
    -Los administradores estarían sujetos a procesos sancionatorios por parte del Minvu en caso de fallas comprobadas.

«Se implementa un incentivo económico a quienes participen en el Comité de Administración, mediante rebaja en el pago de gastos comunes«

¿Qué te parece la iniciativa de la nueva ley y sus modificaciones? ¿Crees que hay avances?
¿En qué aspectos ves un avance, y en cuáles crees que podría haber un retroceso?
¿Tu condominio o tu edificio están preparados para la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria?
En NyG Administración y Gestión de Condominios nos preocupamos de actualizarnos con la normativa vigente y cumplir con los cambios en la legislación, informando los cambios a la comunidad en general y a los vecinos e implementándolos, una vez estén en vigor, a todas nuestras comunidades.
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72 comentarios en “• Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria: cambios y mejoras”

  1. Buenas disculpa necesito hacerte una consulta , los administradores están en la.obligacion de subir a la.plataforma de gastos comunes las boletas de gastos ?? Esto para comprobar si lo reflejado coincide con las boletas, ellos me.dicen que según la ley inmobiliaria de copropiedad solo el.comité y los administradores tienen acceso a esto es cierto ?? GRACIAS anticipadas !!! Saludos.

    1. Estimada, gracias por tu comentario. No es obligatorio sin embargo es deseable que todos los copropietarios se les transparentes las boletas y facturas por gastos por insumos y/o servicios pagados mensualmente que reflejan lo cobrado por gastos comunes. Saludos.

      1. Buenas tardes.
        Puede el comité de administración restringir y negar propietarios su derecho a arriendo de su unidad por temporada (estadías cortas)?
        Gracias por su respuesta

        1. Estimado, gracias por tu comentario. El Reglamento de Copropiedad de cada comunidad define la cantidad de días o meses mínimos para los arriendos de las unidades. En general se establecen un mínimo de 1 o 6 meses, depende de cada Reglamento. Por lo tanto, en estricto rigor, no se permitiría el arriendo por temporadas menores a lo establecido (días y/o semanas). En caso que el Reglamento no establezca dicha norma explícitamente, el comité debiese proponerlo a través de una modificación al Reglamento de Copropiedad o a la creación de un Reglamento Interno (complementario), que deben ser aprobados en una Asamblea Extraordinaria. Le sugiero revisar el Reglamento de su condominio.

  2. Aurora Soledispa

    Legalmente, quien maneja los dineros de la comunidad ? El administrador o el comite de acuerdo a la disposicion de la Asambea?
    Cuanto tiempo puede durar el comite de administracion en sus funciones en la actualidad?
    Las modificaciones y actualizacion a la Ley 19
    537 de Copropiedad Inmobiliara ya estan aprobadas? Ya se pueden aplicar?
    Son legales las Asambleas de copropietarios virtuales.
    Me parecen justas las modigicaciones porque en la actualidad yo creo que la mayoria de los propietstos de los condominios no confian en la gestion del administrador ni del comite porque la gestion de ambos no deja claridad la gente reclama y no hsy repuesta de ninguno de los lados

    1. Estimada, gracias por tu comentario. Primero, respondiendo a la pregunta «Legalmente, quién maneja los dineros de la comunidad ? El administrador o el comité de acuerdo a la disposición de la Asamblea?»: Todo lo concerniente a la administración del condominio, debe ser resuelto por los copropietarios reunidos en Asambleas, sin perjuicio de los demás mecanismos contemplado en la ley. Los copropietarios deben acordar el Reglamento de Copropiedad del condominio que los rige, donde se fijan las facultades del Comité de Administración y del administrador. Se debe mantener una cuenta bancaria, exclusiva del condominio, sobre la que podrá girar la o las personas que designe la Asamblea de Copropietarios. El cobro de los gastos comunes los debe realizar el administrador del condominio. El administrador está obligado a rendir cuentas documentada de su administración al menos una vez al año. Es frecuente que los cheque girados de la cuenta bancaria o transferencia electrónica las realicen 2 persona, donde una es el presidente del Comité de Administración y la otra es el administrador del condominio.

      Respecto a la pregunta de «cuanto tiempo puede durar el comité de administración en sus funciones en la actualidad»: La asamblea de copropietarios designa el comité de administración el cual estará compuesto, a lo menos por 3 personas y tendrá la representación de la asamblea. Durará en sus funciones el período que fije la asamblea, el que no podrá exceder de 3 años, sin perjuicio de poder ser reelegido indefinidamente.

      Respecto a la pregunta «Las modificaciones y actualización a la Ley 19 537 de Copropiedad Inmobiliaria ya están aprobadas? Ya se pueden aplicar?»: La nueva ley está actualmente en segundo trámite legislativo, en discusión por la Cámara de Diputados, por lo que aún no es ley.

      Por fin, «Son legales las Asambleas de copropietarios virtuales»: No son válidas. La nueva ley las contempla.

        1. Estimada, gracias por tu comentario. Si en cada instancia se incumplió el Reglamento, está bien aplicada, no obstante, si encuentras que las multas no corresponden, le sugiero acercarse a la administración y comunicarles su molestia y argumentos, tratando de llegar a un acuerdo. Como última instancia, si no logras una solución que a tu juicio es lo que corresponde, puedes recurrir al Juzgado de Policía Local de tu comuna para informar de la situación. Saludos.

  3. Luis Rubiño Diaz

    Puede un directivo de un comité de administración de un condominio o edificio realizar trabajos con cargo a estas unidades

    1. Estimado, gracias por tu comentario. El administrador / comité de Administración está facultado para realizar trabajos de emergencia en las unidades. Además, si la Asamblea así lo determine, la Administración si puede realizar trabajos con cargos a las unidades. Para esto como buena práctica se debe presentar 3 presupuestos por el trabajo. Y el comité de Administración es el encargado de elegir el presupuesto.

  4. Estimados
    Junto con saludar quisiera realizar una consulta yo vivo en la ciudad de rancagua arriendo un departamento llamado condominio Héctor Zamorano 740 manzanal llevo 10 años arrendando con mis cuentas de gastos comunes al día y suministros de agua luz y gas .. vivo con mi madre de 70 años en estos tiempos de pandemia estamos en cuarentena pero mi mamá está desde marzo encerrada en cuarentena.. y tuvo un problema arrojo basura desde el balcón .. se le cayo .. hoy vino la administradora con prepotencia mostrándome un video de las cámaras que se ven manos del balcón arrojando algo .. me amenazo con multas por ese motivo yo le dije que mi mamá estaba enferma y que no salía desde marzo del dpto sólo yo por seguridad.. es correcto que te muestren cámaras y te multen ? No hubo razonamiento de la administradora respóndame ? que tenía que ver eso”?no hubo empatía de parte de ella .. nunca de los 10 años he tenido problema ni por falta de pago de gastos comunes ni con vecinos agradecería que me pudieran ayudar .. gracias

    1. Estimada, gracias por tu comentario. Lo sentimos por el mal rato que tuviste con la administración de tu comunidad. Respecto a la multa, si el reglamento de Copropiedad establece las multas en las circunstancias específicas ocurridas, la administración puede cursar la multa con autorización del Comité. Le sugerimos acercarse a conversar con el Comité de Administración y exponer tu punto. En caso de no solucionarse, y si estás disconforme con la multa, puedes recurrir al Juzgado de Policía Local de la comuna correspondiente. Saludos.

  5. Estimados, estamos pronto hacer cambio de comité de administración, el copropietario es mi pareja y vivimos juntos desde que llegamos a vivir al edificio, esto es un edificio nuevo, cuando se formo el primer comité de administración, fui parte de el como presidenta, mi consulta es puedo postularme, si legalmente no soy cónyuge del propietario solo su pareja con hijo en común. Actualmente pertenesco al comite de fiscalización porque en la actualidad tenemos malversación de fondos. Escuche que tenia que ser cónyuge legal para postular, quien define esto la ley o la asamblea de copropietarios?.

    1. Estimada, gracias por tu comentario. Efectivamente, según la Ley de Copropiedad Inmobiliaria 19.537 para postular al comité de Administración debes ser el copropietario de la unidad o su cónyuge legal (no basta que convivan, aunque tengan hijos en común). También se permiten representantes legales de una persona jurídica, pero en estos casos, solamente cuando la unidad está a nombre de una personería jurídica. Siendo así, en las condiciones actuales, en estricto rigor no podrías postularte al comité y eso lo define la ley. Saludos.

  6. Ponciano Mundaca C

    Me están cobrando gastos comunes aumentados casi al doble por ser la primera vez para la entrega de llaves y el valor está en Unidades de Fomento. El departamento aún no está inscrito en el Conservador de Bienes Raices, esta bien.

    1. Estimado, gracias por tu comentario. Lo que comentas debe ser la cuota del Fondo Operacional. Las comunidades nuevas, cuando están partiendo, cobran de los copropietarios una cuota única, sumada a los gastos comunes, que es depositada a un fondo operacional para solventar los gastos relacionados con la marcha blanca del condominio. Esto debe estar estipulado en el Reglamento de Copropiedad de la comunidad donde estás comprando. El valor suele ser en UF y se cobra proporcional a tus derechos en la comunidad, es decir, proporcional a tu alicuota. Ejemplo, si el reglamento estipula un fondo operacional de 100UF, y son 100 departamentos iguales en un edificio, te corresponde una alicuota de 1%, o sea, te corresponde pagar 1UF. Aunque el departamento todavía no esté inscrito en el Conservador de Bienes Raíces, si el Reglamento así lo estipula, la cuota estaría bien cobrada. Sin embargo, le recomiendo realizar el pago tanto de los gastos comunes como del Fondo Operacional solamente una vez la propiedad esté inscrita a tu nombre en el Conservador. De cobrar, pueden hacerlo, pero tendrán que esperar. No deben exigir que la pagues mientras no salga la inscripción a tu nombre. En general se paga antes de recibir las llaves o en el mismo día de la entrega. Saludos.

  7. secretario comunidad

    Estimado.
    Tenemos constantes problemas con un residente (arrendatario) que no paga gastos comunes desde octubre 2019, ni paga el arriendo. Alude a que esta cesante. Dentro de poco vence su contrato de arriendo con la dueña de inmueble. ¿Como deberíamos proceder nosotros como comité? ¿en que ley podemos ampararnos para sacar a esta persona?

    1. Estimado, gracias por tu comentario. Como comité, la primera alternativa es ofrecerle una cobranza extrajudicial. Puedes ofrecer repactar la deuda sin acudir a la justicia. Esto lo puedes ofrecer tanto al arrendatario como al copropietario. Si debe más de 3 meses de gastos comunes, consecutivos o no, la ley permite que le corten la luz, aun en tiempos de pandemia y en la situación de estado de catástrofe que vivimos. Si el corte no requiere acudir a la compañía de energía eléctrica, es decir, el administrador, con autorización del comité puede hacerlo directamente cortando en el medidor, no habría problema, ya que por el estado de catástrofe se prohibió a las empresas de suministro el corte de servicios básicos en caso de deuda. Respecto a la morosidad, si sigue moroso, corresponde a la dueña del inmueble pagar la deuda con la comunidad. Si las gestiones extrajudiciales no dan resultado y no son efectivas, les queda acudir a la justicia, demandando al copropietario en los juzgados civiles. Todo esto lo estipula la Ley de Copropiedad Inmobiliaria 19.537.

  8. Estimados,en mi Condominio que es una comunidad de 93 casas, la actual junta de administración sacó todo el Fondo de Reserva y lo traspaso a la CTA CTE del condominio para efectuar un trabajo que en realidad no es para EMERGENCIA, ellos dejan la Administración el 6 de Septiembre, fecha que cumplen su periodo y quieren dejar la cuenta en $0. Hay una alta morosidad, y por ende ese Gasto puede esperar como lo han informado dos empresas de Bombas. Espero sus comentarios en que debemos hacer si ya constatamos que sacaron dicho Fondo??

    1. Estimada, gracias por tu comentario. Aunque el reglamento y la ley permitan que el comité utilice el fondo de reserva, si la comunidad no está de acuerdo con lo que ha pasado, pueden reunir el 15% de los derechos del condominio para convocar a una Asamblea Extraordinaria y oponerse a esta decisión del comité. Esto requiere un 80% de quorum en la primera citación y 60% en la segunda citación, para que la asamblea se pueda realizar, y adicionalmente, requiere de un 75% de los derechos de la Asamblea para aprobar los acuerdos. Una alternativa intermedia sería recurrir a la municipalidad como mediadora del problema generado, no obstante, las decisiones tomadas no serían vinculantes (exigibles). La segunda alternativa sería a través del Juzgado de Policía Local. Pueden acudir al Juzgado de Policía Local y proceder con una denuncia. Saludos.

    2. Buenas,
      Consulta vivo en una comunidad de 4 torres de 4 puso con patios en común, en primer piso soy propietaria y instale un aire acondicionado por motivos de salud y ayer la administradora me dice que lo tendré que sacar porque modifica la fachada, es tan asi?
      Que debo hacer?
      Dato varios departamentos ya han modificado fachado como por ejemplo poniendo angaroas.

      1. Estimada, gracias por tu comentario. Debiera estar estipulado en el Reglamento de Copropiedad de tu comunidad, en general los reglamentos establecen normas relacionadas con la estética de las fachadas de los edificios. Es probable que tu reglamento prohiba alterar la fachada, es decir, instalar el equipo de aire acondicionado. Siendo así la administradora tiene razón. Le sugiero revisar tu reglamento y la norma debe ser válida para todos. Saludos.

  9. Hola buenas tardes,
    Mi polola vive en un edificio en San Miguel, la vine a visitar , luego de varios meses de cuarentena y me dicen que estan prohibidas las visitas, esto es posible ? Que un tercero ya sea un comite , asamblea ,administrador , reglamento, decrete que estan prohibidas las visitas a un copropietario de un inmueble? Me parece absurdo si es así. Saludos y gracias

    1. Estimado, gracias por tu comentario. Efectivamente durante la vigencia de cuarentena total en las comunas, los administradores y/o Comités de Administración tomaron medidas restrictivas, una de ellas era la prohibición de visitas. En las comunas donde se ha levantado la cuarentena, que entraron a transición, se permiten visitas que no aglomeren a más de 10 personas. La pregunta es, ¿los administradores o los comités tienen la atribución de prohibir visitas a los copropietarios? Es un tema de discusión interesante, ya que es una situación que no estaba prevista, sin embargo los Reglamentos de Copropiedad hablan de la salubridad al interior de las comunidades, de que los administradores pueden adoptar medidas para preservar la seguridad y salubridad en los condominios. Por lo tanto, si llevaras este tema a la justicia, entiendo que la mayor probabilidad es que den la razón a los administradores por la norma de salubridad en los Reglamentos. Saludos.

    2. Hola gracias por responder mi Consulta de ante mano.
      Tenemos una administración que hace más de 3 años no realiza reuniones y los gastos comunes han subido considerablente; tenemos problemas de plaga de cucarachas , hay gastos innecesarios y la parte del Comité administrativo no está en Santiago; se le ha pedido que haga reuniones para tocar diferentes temas, no sólo los que le describo, sino pagos a conserjes que no cumplen con su horario ( llegan 30 mn. tarde y se van temprano) y cobran horas extras sin cumplirlas; todo esto a conocimiento de la Administradora.
      Que nos aconseja que podemos hacer; gracias por su respuesta.

      1. Estimada, gracias por tu comentario. Le aconsejo tratar de llegar a acuerdo con la administradora y/o el comité, si no logras, debes denunciar la situación al juez del Juzgado de Policía Local de la comuna donde está ubicada la comunidad. Claramente, como indicas, hay infracciones a la Ley de Copropiedad. Saludos!

  10. Estimado somos directiva de comite de administración, nos visitó seremi y nos sacó una multa de 2millones setecientos por no contar a la vista los informativos de covid19, que si se hicieron pero la gente los fue sacando; y por otra parte los insumos higienicos fueron siempre dados al personal, pero quien respondio fue el conserje negando que todo esto no existía; por otra parte nos encontraron que no teniamos un comedor para el personal ni otro baño para la dama que trabaja acá. (4 funcionarios); y el problema es lo siguiente: Este Comité quiere recuperar un departamento subterráno que es un bien común, donde otras directivas lo dejaron en arriendo por $80mil para el matrimonio de conserjeria, con acuerdo de algunos copropietarios. El tema que es el único bien que podemos ocupar para resolver lo que dicta el decreto 594 minsal; si no hay quorum de reunión virtual, como podemos recuperar este edificio sin los acuerdos de los copropietarios. ¿podemos llevar al Juzgado de Policia Local para que determine legalmente la recuperación de este departamento que ocupa el matrimonio funcionario de este edificio? No tenemos recursos para pagar agobado para hacer un juicio, y los acuerdos y el riesgo de pasar a llevar los derechos de arriendo de este matrimonio, nos pone en la encrucijada como comite de administración.

    1. Estimada, gracias por su comentario. Lamentamos la situación de la multa. Si el acuerdo de arriendo del bien común no fue hecho en Asamblea, no necesitan una Asamblea para revertir la situación. Es una decisión de Comité. Pueden llevar el caso al Juzgado de Policía Local para recuperar el dpto en caso que el matrimonio no quiera dejarlo voluntariamente, y para la denuncia y el escrito (caso), no hay costo. Si el Juzgado indica que en este caso específico se requiere el patrocinio de un abogado, pueden acudir a alguna corporación jurídica asistencial de la Municipalidad. Respeto a la reunión, aunque no tengan quorum para una reunión informal via videoconferencia, existen algunas posibilidades de cumplir formalmente con las Asambleas, y este será el tema del próximo contenido de nuestro Blog, la próxima semana. ¡Le recomiendo estar atenta a nuestro Blog! Saludos.

  11. buenas tardes, solicite al comité y la administración copias de las actas de las ultimas 3 asambleas.

    La administradora me respondió señalando que estas actas eran Privadas y de acceso limitadas.

    Es decir, no puedo tener copias de dichas actas.

    gracias

    1. Estimado, gracias por tu comentario. Las actas de Asambleas, sean Ordinarias o Extraordinarias, tienen carácter público, ya que se reducen a escritura pública ante notario. Por lo tanto, si eres copropietario, tienes todo el derecho a que te las entreguen. Saludos!

      1. Hola buenos días…trabajo cómo conserje en un edificio los fines de semana y cada jornada siempre hay problemas con residentes por ruidos molestos ya sean la mayoría por fiestas, sé que cada edificio tiene su reglamento y modo de actuar antes éstas anomalías…mí pregunta es, que horario es considerado ruidos molestos y cuál realmente es el procedimiento a seguir?? ,ya que, nos pasaron un aparato para medir decibeles y grabar dicha medición para poder multar a los dptos que ocasionan ruidos…la otra pregunta por el tema de estado de catástrofe que vive el país las visitas en horario de toque de queda NO debieran permitirse pero la administradora hace todo lo contrario dando así pie para fiestas en algunas unidades y molestias en otros. Agradezco de antemano su respuesta, gracias!!

        1. Estimado, gracias por tu comentario. El Reglamento suele definir los horarios que no se permiten ruidos molestos, además, debe definir cuál es el procedimiento a adoptar en caso de ruidos. El procedimiento a seguir es primero dar aviso al provocador de los ruidos y si hay reincidencia, pueden recurrir incluso al Juzgado de Policía Local. Te invito a revisar el contenido de nuestro blog, tenemos un artículo del 28 de agosto de 2020 donde hablamos del tema de los ruidos molestos, qué son, cómo se norman y el qué hacer, en el siguiente link. https://nygadministracion.cl/ruidos-molestos-en-los-condominios/. Respecto al ingreso de personas en toque de queda, el administrador tiene facultad de prohibir si está autorizado por la comunidad. Esta es una vulneración, además, a disposiciones de Gobierno, decretadas en Diario Oficial. Si un vecino siente que sus derechos son vulnerados por esta situación, puede denunciar la situación en el Juzgado de Policía Local. Saludos!

  12. Mauricio Fernandez

    Una persona propietaria, pero no residente puede ser partedel Comite de Administracion? El Reglamento de coporpiedad indica que no, pero la presidenta del Comité indca que la Ley de Copropiedad Inmobilairia lo permite, es así?
    Gracias por la respuesta

    1. Estimado, gracias por tu comentario. Efectivamente es así, aunque el Reglamento de Copropiedad indique que un copropietario no residente no puede ser parte del Comité de Administración, la Ley de Copropiedad está por sobre los reglamentos. Y la ley no establece prohibiciones o limitaciones a que los miembros del Comité de Administración deban ser residentes, es decir, sí, la ley lo permite. Los integrantes de un Comité de Administración deben ser los copropietarios, sus cónyuges o representantes. Saludos.

  13. Buenas tardes mi consulta es la siguiente , si me he retrasado en el pago de los gastos comunes de este mes solo por 4 días, el administrador me cobrará multa o intereses por Mora? Es así?

    1. Estimada, gracias por tu comentario. Si atrasas en el pago de los gastos comunes y pagas después de la fecha de vencimiento, aunque sea un solo día de atraso, corresponde que te cobren multa más intereses por mora. Saludos.

  14. Buenas tardes

    El seguro de incendio de un departamento es obligatorio?? Lo puede exigir el administrador??

    Respecto al seguro de áreas comunes es obligatorio?? De ser así , el monto asegurado está regulado?

    Gracias

    1. Estimado, gracias por tu comentario. El seguro de incendio es obligatorio para todas las unidades y también espacios comunes. El administrador lo debe exigir, el copropietario debe contratar, en caso de no hacerlo, el administrador tiene la obligación de asegurar. El monto asegurado no está regulado en la ley. Por tu comentario decidimos realizar la publicación de hoy de nuestro blog con el tema de los seguros de incendio. Revísala en https://nygadministracion.cl/instrucciones-para-los-seguros-de-incendio-en-las-comunidades/. Saludos.

  15. Jorge Salinas Antúnez

    En el edificio en el cual vivo, tanto el el administrador como el comité de administración han sido impugnados, en la presentación de los gastos de mantención, gastos de reparación y en los gastos de uso y consumo. Se les solicitó que presentaran los respaldos de estos items. y el administrador se negó rotundamente a entregar la información solicitada. Insistimos, pero no hubo caso, por lo que recurrimos al departamento de asesoría legal de la municipalidad solicitando una mediación, en la cual al final de cuentas se logró que se haría una auditoría. Se licitó la auditoría, ganándola una empresa que fue elegida de una terna, por el comité de administración. Pues bien, se citó por parte del presidente del comité a una reunión de todo el comité, con el auditor, sucediendo algo insólito, una hora antes de de la reunión, el presidente del comité llama por teléfono al auditor diciéndole que no asistirá a la reunión porque ha presentado su renuncia al cargo. La reunión estaba fijada para las 18:30 PM. y no llegó nadie del comité. Preguntas : 1° el presidente del comité, como así también otros integrantes renunciados, están obligados a formalizar sus renuncias?. 2°el administrador esta facultado y obligado por ley para convocar a una ASAMBLEA ORDINARIA si se lo solicitamos los copropietarios con el objeto de elegir un nuevo directorio?. Por el momento nos interesa la respuesta a estas dos preguntas. Siempre agradecidos por la labor que ustedes desarrollan, con los neófitos en estos asuntos legales, nos despedimos doblemente agradecidos.

    1. Estimado, gracias por tu comentario. Lamento lo que ha sucedido. 1. La ley y la normativa no establecen condiciones o exigen cias de formalizar posibles renuncias de integrantes de los comités de Administración. 2. Frente a la renuncia del presidente, es el administrador el obligado por ley a convocar una Asamblea Ordinaria para constituir un nuevo directorio. Además, el administrador, en la Asamblea Ordinaria, tiene que dar cuenta de su gestión e informar los resultados de la Auditoría. Si se identifican malos manejos de recursos o frente a problemas, pueden recurrir al Juzgado de Policía Local. El artículo 33 de la Ley de Copropiedad establece que los Juzgados de Policía Local tienen la competencia, bajo el procedimiento establecido en la ley n. 18.287 (Establece Procedimiento ante los Juzgados de Policía Local), de resolver las contiendas que se promuevan entre los copropietarios o entre éstos y el administrador, relativas a la administración del respectivo condominio. Saludos.

  16. Patricia Gálvez González

    Buenas tardes. Vivo en piso 1 de4…mi dpto es de 100 m y los de arriba 130 m debo pagar lo mismo que los de arriba en gastos comunes? Gracias

    1. Estimado, gracias por tu comentario. Los gastos comunes son calculados, generalmente, por el prorrateo (también llamada «Alicuota»), que es la proporción en porcentaje de derechos en los bienes del condominio. Debiera estar estipulada en el Reglamento de Copropiedad y es calculada con base en la superficie útil de las unidades. Si tienes menos metros cuadrados que los otros departamentos, deberías pagar menos. Saludos.

    1. Estimado, gracias por tu comentario. La idea es que los administradores otorguen facilidades de pago. Restringir un medio de pago no tiene sentido, por lo tanto, el administrador no debiera rechazar el pago de gastos comunes con cheques. Saludos.

  17. Héctor Cabrera

    Leí el nuevo proyecto de copropiedad y tengo una duda….en que parte dice que un condominio debe estar obligado a tener un Administrador…..

    1. Estimado, gracias por tu comentario. En el título Dos de la Ley, artículo 22. Artículo 22.- Todo condominio será administrado, con las facultades que disponga el reglamento de copropiedad respectivo, por la persona natural o jurídica designada por la asamblea de copropietarios, y a falta de tal designación, actuará como administrador el Presidente del Comité de Administración, por lo que las referencias que en esta ley se hacen al administrador, sólo serán para el caso en que lo hubiere. El nombramiento del administrador, en su caso, deberá constar en la respectiva acta de la asamblea en que se adoptó el acuerdo pertinente, reducida a escritura pública por la persona expresamente facultada para ello en la misma acta o, si no se expresare, por cualquiera de los miembros del Comité de Administración. Copia autorizada de esta escritura deberá mantenerse en el archivo de documentos del condominio. Y el artículo 23 define las funciones del administrador. Saludos.

  18. Hola es posible qué te multen varias veces..porqué una vecina de abajo le cayó un poquito de agua que le tiro a las plantas y por eso multa aunque en esté edificio uno pestañea y te multan…Yo tengo mis gastos comunes al día soy propietaria y más encima me amenaza qué me cortara la luz la administradora…

    1. Estimada Lorena, gracias por tu comentario. Solamente es posible que te multen por problemas y faltas previstas en el Reglamento de Copropiedad, con los montos indicados. Además, se debe aplicar máximo una multa por cada falta o evento. Ejemplo, si un residente mojó sus plantas un día domingo y cayó agua a un vecino de abajo o a espacios comunes, puede aplicarse una multa. Si dos días después hizo lo mismo, puede corresponder otra multa. Sin embargo, como buena práctica recomendamos que se notifique primero de la falta, antes de multar, para recién en una reincidencia, aplicar la multa. No te pueden amenazar por cortes de luz, solamente se puede cortar la luz si debes 3 o más meses de gastos comunes (aquí no aplican multas atrasadas), siendo los 3 meses consecutivos o no. Finalmente, antes de realizar cualquier corte de luz y como una correcta forma de comunicación, se debe notificar al copropietario y/o residente por carta certificada que hay morosidad y que caso no realice los pagos correspondientes, estará sujeto a corte a contar de 14 días desde la emisión de la carta. Saludos.

  19. María Elena Aqueveque

    s
    Soy arrendataria, y necesito saber si debo pagar yo o e lpropietario, los siguientes cobros :
    -Compra de 2 carros contenedores de bsura.
    -Reparación chapa acceso peatona-Reparación cerradurA DE BAÑO DE CONSERJERÍA
    -Cuota 1 de 3 de reparación de ascensor
    -Limpieza y desinfección de ductos de basura
    -Suministro y cambio válvulas riego automático
    -Cuota 2 de 10 de Seguro de Incendio
    Los gastos Comunes son excesivamente altos.No es la suma que se me informó. ( primer mes de arriendo ). Agradecida de anteamo les sludo atentamente.

    1. Estimada, gracias por tu comentario. Efectivamente si se tratan de cobros del gasto común y ese gasto común es del periodo que estás arrendando, le corresponde a ti pagarlos. Aunque sean cobros por compra de bienes para la comunidad y que quedarán en el inventario del edificio después que termine tu contrato de arriendo, se tratan de cobros necesarios para la correcta mantención y administración de la comunidad. La invito a leer este artículo https://nygadministracion.cl/que-se-puede-cobrar-en-los-gastos-comunes/ donde hablo lo que se puede cobrar a los gastos comunes. Saludos.

  20. Buenas tardes y de ante mano muchas gracias x por su ayuda
    Mi pregunta es la siguiente , nuestros condominio tienes barias torres es nuevo llevamos 10 meses .pero no todos los copropietarios están al día con los gastos comunes .
    Además hay 3 entradas al condominio y se nota demaciado los privilegios del sector de la directiva . Hay una multicancha que solo los de algún sector pueden usar .
    Y más encima la presidenta del comité amenaza algunos vecinos con multas por ruidos etc .pero a sus amigos y compañeros de trabajo no les dice nada .
    Otro antecedente trabajan en la municipalidad y se nota los beneficios .
    Mi pregunta. que podemos hacer
    Gracias

    1. Estimado, gracias por tu comentario. Las áreas comunes deben estar disponibles para uso y goce de todos los copropietarios y residentes, incluso los que no estén al día con los gastos comunes. Si la multicancha que me indicas es parte de los espacios comunes de la comunidad, todos tienen derecho a usarla. Si te sientes amenazado por algún integrante de la administración o si sientes que la ley de Copropiedad y/o el Reglamento de Copropiedad de la comunidad no se están respetando, puedes acudir al Juzgado de Policía Local de la comuna y proceder con una denuncia. La ley establece que los copropietarios pueden acudir al juzgado. Saludos.

      1. Hola, buenas tardes, quisiera hacer una consulta, la administración del condominio cito a asamblea para elegir al comité, antes de que se realizará la legalización del mismo, uno de los integrantes renuncio, corresponde elegir todo el comité nuevamente o solo elegir al integrante faltante??

        1. Estimado, gracias por tu comentario. En esta situación podrían averiguar el acta de la Asamblea y ver los que tuvieron más votos. Si fue votación abierta con candidatura libre, está la posibilidad que la siguiente persona con mayor cantidad de votos después de los electos quede en reemplazo al que renunció. Si no está esa alternativa, habría que hacer una nueva Asamblea para elegir nuevo Comité. Saludos.

  21. Como se puede calificar, si un cambio de % en el cobro de agua caliente, se hace en una asamblea ordinaria en vez de una extraordinaria, como lo determina el reglamento de copropiedad.
    Es una falta a la ley?
    Queda visiado el cambio?
    Por favor sus comentarios

    1. Estimado, gracias por tu comentario. En general la forma de calcular y la distribución del cobro de agua caliente según prorrateo está en el Reglamento de Copropiedad. El cambio de prorrateo en el cobro de agua caliente amerita una modificación del Reglamento, y esto solo se podría realizar en Asamblea Extraordinaria, según la Ley de Copropiedad Inmobiliaria 19.537. Por lo tanto si se hizo en una Asamblea Ordinaria es una falta a la ley. El cambio no debiera prosperar y pueden acudir al Juzgado de Policía Local para regularizar dicha situación. Saludos.

  22. Hola, muy buena la información que manejan
    Me gustaría saber cuanto tiempo tiene el comité de administración y/o la administradora en responder solicitudes, inquietudes?
    Cual es la diferencia entre ambos gestores?
    La información de adquisiciones, proveedores la podemos solicitar los copropietarios?
    Cuantas cotizaciones debe presentar el administrador al comité para generar la orden de trabajo?
    Las multas y/o intereses por atraso de GGCC son aplicables en tiempos de pandemia?

    1. Estimada, gracias por tu comentario y tu felicitación! La ley no especifica un plazo para respuesta a consultas o solicitudes, los reglamentos tampoco suelen contener dicha información (al menos yo nunca he visto). No obstante como una buena práctica recurrente, es común que se pacte como plazo de respuesta entre 24 y 48 horas. La diferencia entre el administrador y el comité es un asunto que ya abordé en nuestro blog! En este link hablé de las funciones del administrador: https://nygadministracion.cl/funciones-del-administrador/. En este link hablé de las funciones del Comité de Administración: https://nygadministracion.cl/funciones-del-comite/. Además en nuestras redes sociales (Instagram y Facebook) he publicado contenido hablando al respecto, publiqué las funciones del Presidente del Comité, inclusive. La información de compras y todos los gastos por supuesto la pueden solicitar los copropietarios. Como buena práctica siempre el administrador debe presentar al menos 3 cotizaciones al comité por todas las adquisiciones, obras menores y ordenes de trabajo que se deban ejecutar. Las multas y/o intereses por atraso en los gastos comunes si son aplicables en tiempos de pandemia, excepto en los casos que el Reglamento de Copropiedad diga lo contrario, y si no lo dice y quieren hacerlo, en este caso debieran realizar una Asamblea Extraordinaria y modificar el Reglamento. Saludos.

    1. Los arrendatarios NO pueden integrar el comité de Administración. Solamente pueden hacerlo los copropietarios, sus cónyuges y los representantes de las personas jurídicas que sean propietarias en el condominio, según el artículo 21º de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria 19.537.

  23. Hola, me gustaría saber si los arrendatarios pueden participar en el comité de administrador, actualmente en mi edificio se realiza una diferencia entre los arrendatarios y los copropietarios

  24. Buenas tardes, donde se puede obtener asesoría legal respecto a la ley 19.537? multaron a un amigo porque fui a verlo el día sábado pasado (cuarentena en santiago) la conserje prepotentemente le dijo a el que si yo pasaba cursaría una multa de 1 utm, no se preocupo de registrar mi visita, no me entrego material que respaldara el por que se tendría que hacer efectiva la multa, no me pregunto si tenia salvoconducto, el hecho fue que yo subí con mi amigo a su departamento y le cursaron la multa por la ley 19.537 asunto: ingreso de visita no autorizada. Esto se puede revocar? o tengo necesariamente que llevarlo a policía local en caso de que no acepten? porque de ser así creo que tendría las de perder mi amigo, porque la ley de copropiedad no dice nada de prohibir las visitas, pero con tema pandemia no creo que inclinen la balanza hacia el inquilino. Que me sugiere? gracias de antemano.

    1. Estimado, gracias por tu comentario. Nosotros prestamos asesoría integral por la Ley de Copropiedad y estamos para ayudar. Respondiendo a tu consulta: es una situación complicada. La ley y el Reglamento no hablan de prohibir visitas en cualquier circunstancia, no obstante estamos en tiempos delicados y estado de Catástrofe a nivel país. Le sugiero revisar el Reglamento del edificio y ver si hubo alguna asamblea este año donde estipulen dicha norma para prohibir visitas en cuarentena y donde se apruebe la referida sanción que me comentas (de 1 UTM). Si no está en el Reglamento a principio la multa no está bien aplicada y sugiero apelarla al Comité de Administración, en una carta o correo formal al presidente de Comité. Lo mejor es llegar a acuerdos por las buenas y tratar de conseguir algo. Sin embargo, si no logran una revocación o rebaja y piensan llevar el caso al Juzgado de Policía Local, podría ser peor, ya que el artículo 32º de la ley 19.537 habla de que los residentes deben hacer uso de su unidad de manera tranquila sin atentar a la salubridad del condominio, y una infracción será sancionada con una multa de 1 a 3 UTM. Es probable que el juez falle a favor del condominio por esta condición prevista en la ley. A continuación el texto legal: «Las unidades se usarán en forma ordenada y tranquila y no podrán hacerse servir para otros objetos que los establecidos en el reglamento de copropiedad o, en el silencio de éste, a aquellos que el condominio esté destinado según los planos aprobados por la Dirección de Obras Municipales. Tampoco se podrá ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los copropietarios o comprometa la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio o de sus unidades, ni provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso, ni almacenar en las unidades materias que puedan dañar las otras unidades del condominio o los bienes comunes. La infracción a lo prevenido en este artículo será sancionada con multa de una a tres unidades tributarias mensuales, pudiendo el tribunal elevar al doble su monto en caso de reincidencia.». Saludos.

  25. Hola, en mi edificio luego de solicitar transparencia de tomas de decisiones y crear un comité revisor, la presidenta del comité de administrador renuncio indicando que deposita su total confianza en la administradora (residente del edificio) y que solo responderá correos personales.
    Mi inquietud:
    – El comité revisor puede ser conformado por arrendatarios.
    – El comité revisor puede solicitar una auditoria externa.
    – La presidenta del comité manifestó que se envíe que documentación solicita el comité revisor para revisar y que esto será entregado y revisado en compañía de un miembro del comité de administración o la administradora, esto es normal?.
    – El comité de administración realizo un contrato de honorario a la administración con un asegurado anual de aumento del 5%, como podemos regularizar este asegurado?.
    – La administradora solicita al mayordomo del edificio realizar los depósitos de GGCC, esto esta permitido, como se puede ordenar?
    Muchas gracias por su apoyo

    1. Estimada, gracias por tu comentario. La Ley de Copropiedad no prevé la existencia de un comité revisor, por lo tanto, por tratarse de un acuerdo entre los copropietarios, en su calidad de temporal, sí puede ser conformado por arrendatarios, mientras no tenga la categoría de comité de Administración. Ya que el artículo 21º de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria establece que solo podrán ser designados miembros del Comité de Administración: a) las personas naturales que sean propietarias en el condominio o sus cónyuges; y, b) los representantes de las personas jurídicas que sean propietarias en el condominio. El comité revisor podría solicitar una auditoría externa y recomiendo, para que se formalice, que dicha solicitud sea respaldada por el Comité de Administración. Es aceptable que un miembro del Comité de Administración acompañe las revisiones. El Comité de Administración tiene la atribución de realizar contratos de honorarios con la administración, si no están de acuerdo con el reajuste anual, pueden proponer un cambio al comité y si no lo logran, convocar una Asamblea de Copropietarios para revertir la situación. Como última instancia si se sienten pasados a llevar, pueden recurrir al Juzgado de Policía Local. Respecto a la última consulta, no está establecido en ninguna parte quién debe realizar los depósitos de GGCC, es una atribución del administrador delegar a quien sea para realizar dichos trámites. Saludos.

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