• ¿Cuándo se constituye el Comité de Administración en los condominios nuevos?

Es común que la empresa inmobiliaria que desarrolle el proyecto siga en el mando de la administración mientras ya haya gente viviendo en la comunidad. Cuando los intereses de la inmobiliaria se cruzan con las voluntades de los nuevos copropietarios, se genera un campo de batalla. Esto ha conllevado en una situación de casi conflicto entre los nuevos copropietarios y las inmobiliarias: finalmente, ¿cuándo se debe constituir el primer Comité de Administración formado por copropietarios?

El aumento del desarrollo de proyectos inmobiliarios estuvo ligado en los últimos años con una mayor lentitud para terminar la venta completa de las comunidades. Una situación que antes prácticamente no ocurría, cuando habían proyectos que se vendían completamente en verde (sin terminarse), hoy día es común ver condominios recepcionados y con unidades entregadas, pero todavía con varias unidades por venderse.
Qué dice la Ley
Una vez más buscamos el soporte de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria 19.537, la cual en su artículo segundo, número 7, establece que el Comité de Administración es aquel elegido por la Asamblea de Copropietarios para su representación, conforme el artículo 21º.
A su vez el artículo 21º establece que la Asamblea de Copropietarios en su primera sesión deberá designar un Comité de Administración compuesto, a lo menos, por tres personas, y que no durará en sus funciones por más de tres años.
Si seguimos revisando el texto legal buscando una indicación referente a los condominios nuevos, encontraremos en el artículo 30º alguna referencia. Dicho artículo dice que una vez enajenado el 75% de las unidades que formen parte de un condominio nuevo, el Administrador deberá convocar a Asamblea Extraordinaria la que se pronunciará sobre la mantención, modificación o sustitución del Reglamento de Copropiedad.
Entendemos, además, según el artículo precedente 29º, que el primer Reglamento de Copropiedad será dictado por la persona natural o jurídica propietaria del condominio. Es decir, el primer vendedor: la constructora o inmobiliaria.
Por lo tanto…
La ley no es clara respecto a la constitución del primer Comité de Administración en los condominios nuevos. No dice en qué momento se debe realizar, bajo qué condiciones. Sin embargo, algunas condiciones y reglas son de carácter imperativo, es decir, obligatorias y pueden servirnos como guía.
Primeramente, dado que los Reglamentos de Copropiedad tienen carácter supletorio (es decir, son un complemento a la ley y lo que no está en la ley, pueden contenerlo), recomendamos revisar el Reglamento de Copropiedad de su comunidad. Verificando qué dice el Reglamento. Puede haber algún artículo transitorio, al final, agregado por la inmobiliaria, estableciendo las reglas para la constitución del primer Comité de Administración de copropietarios.
Luego, en el artículo 30º sabemos que es obligación del Administrador convocar a Asamblea Extraordinaria para pronunciarse sobre la mantención, modificación o sustitución del Reglamento de Copropiedad cuando se cumpla el 75% de bienes enajenados en una comunidad nueva. Entendemos, por lo tanto, que esta debiera ser la primera Asamblea de Copropietarios realizada en un condominio nuevo.
Finalmente, ya que el artículo 21º establece que la Asamblea de Copropietarios en su primera sesión deberá designar un Comité de Administración compuesto, a lo menos, por tres personas, entendemos que los artículos de la ley se complementan. Es decir, se obliga la realización de la primera Asamblea de Copropietarios con el 75% de bienes enajenados (artículo 30º) y se establece que en la primera Asamblea de Copropietarios se designa el Comité de Administración (artículo 21º).

«Si en el Reglamento de Copropiedad existe algún artículo transitorio o alguna norma contraria a los intereses de la mayoría de los comuneros reunida en Asamblea, ya se podría modificar el Reglamento en la primera Asamblea Extraordinaria y así obtener los acuerdos con el 75% de unidades vendidas.»

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¿Tenías conocimiento de la dificultad que existe en las comunidades nuevas para lograr representación de los copropietarios en su administración? ¿Vives en una comunidad nueva o con pocos años y has vivenciado ese problema? ¿Este contenido te ayudó? Si tienes dudas, por favor, deje tus comentarios.
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